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          經濟論文

          城市購房夾心階層住房困境形成機制研究

          時間:2022年07月19日 所屬分類:經濟論文 點擊次數:

          [ 摘要 ] 為深入剖析購房夾心階層住房問題突出的原因,本文基于住房過濾理論,分別從市場失靈、政府保障失靈與租買選擇理論出發,研究購房夾心階層住房現實困境、制度困境與個人救濟困境形成原因,闡述解決購房夾心階層住房問題的緊迫性。研究表明,我國購房

            [ 摘要 ] 為深入剖析購房夾心階層住房問題突出的原因,本文基于住房過濾理論,分別從市場失靈、政府保障失靈與租買選擇理論出發,研究購房夾心階層住房現實困境、制度困境與個人救濟困境形成原因,闡述解決購房夾心階層住房問題的緊迫性。研究表明,我國購房夾心階層的現實困境源于城市房價收入比過高與住房價格分布不均衡 ;制度困境源于保障房供給異質化、住房保障制度不完善以及住房權在我國的異化 ;個人救濟困境源于租售不同權以及租買選擇機制的缺失。

            [ 關鍵詞 ] 購房夾心階層 ;市場失靈理論 ;租買選擇理論

          上海房地

            一、引言

            住房問題一直是社會聚焦的民生問題,2021 年 12 月11 日國家發改委副主任兼國家統計局局長寧吉吉吉指出,要加強居民基本住房保障,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。隨著房地產市場與住房保障政策的發展,市場與保障之間一直存在空白地帶,從而出現了既不享受住房保障又無法購買市場商品房的群體——“購房夾心階層”,此類群體規模的大小直接決定住房市場問題的突出程度,但是此類群體的形成常常源于房價的上漲,有衡量此規模大小的指數,但是并未對其作細致的定性研究。國內外一直關注夾心階層住房困境,在國外,住房保障政策以解決部分家庭的住房困難問題為目標(Barlow et al.,1994),只有考慮住房夾心層區域差異及住房需求,才能解決夾心階層住房困難問題(Jonkman et al.,2015)。在國內,有學者將夾心層分為收入型、供給型與政策型,以明確市場夾心層與政策夾心層各自存在的問題(樊艷妮,2014)。

            之所以形成夾心層群體,是因為碎片化狀態使得話語權逐漸喪失,他們的利益訴求被誤讀,導致制度安排與實際需求之間出現斷裂(毛琪,2013)。另外,住房救助是屬于社會救助還是屬于社會福利的范疇問題,依舊未達成統一。本文分別基于市場失靈、政府失靈與租買選擇理論,研究購房夾心階層的現實困境、制度困境與個人救濟困境。研究表明,城市房價上漲過快、房價分布不均衡導致購房夾心階層的現實困境 ;保障性住房供給的異質化、保障制度缺乏靈活性以及住房權在我國的異化導致制度困境 ;租售不同權以及租買選擇機制的缺失導致個人救濟困境。

            二、基于市場失靈的現實困境

            (一)城市房價收入比過高

            房價收入比作為衡量房價水平與居民收入水平的指標,一直以來都能夠反映當前某城市居民的購買能力,過高的房價收入比說明當地居民的支付能力極弱,不同地區的房價收入比展現了各地經濟發展的不平衡。此外,房價收入比能夠描述當地住房市場供求關系,宏觀層面體現著房地產行業當期發展對國民經濟的影響,微觀層面體現著當下住房價格與收入之間的差距是否合理!2021 年上半年百城高房價收入比》中的數據顯示,房價收入比最高的是深圳市,高達 41.6,三亞與上海緊隨其后。國際公認的房價收入比合理范圍是 3-6,而我國的房價收入比遠超此范圍,說明我國購房問題亟待解決。

            其中,一、二線城市人口基數大,人口流入不斷加大,導致住房需求旺盛,所以房價收入比高于合理區間是可以理解的,但是數值達到 30 以上,說明我國住房市場供給存在極大問題,市場內部購房夾心階層無法通過個人力量承擔購房支付,房地產相關政策有待完善。房價收入比的不斷上升,顯示房價的上漲遠超收入的增加,而設定保障線依據的收入比例保持不變,這會不斷增大市場失靈的程度。隨著市場住房價格的上漲,城市房價曲線(以正態分布為例)向右移,商品房價格曲線的第五百分位 P 向右移到 P1,而保障性住房的價格則依據收入的變化由 P * 向右移動到 P *1 點,“購房夾心階層”人群不斷增大,加重市場失靈程度。

            (二)住房價格分布不均衡

            1. 城市價格分布相異。

            我國城市住房價格分布相異,但是基本趨勢呈正態分布形式,以高房價為中心向周邊輻射,房價逐步降低,到最后趨于平緩穩定,但是具體分布形式因城而異。例如上海、北京等一線城市,作為資源稀缺城市,資源分配高度不均,房價對區位因素很敏感,資源豐富的地區房價高漲,并且隨時間推移,此地區會不斷吸收高質量資源,從而進一步推高房價,呈現出頂峰絕對高、兩邊凹形驟降的情況。而在房價較為穩定的二、三線城市,資源分配相對平均,或由于地域面積較小,交通便利,資源輻射范圍廣而平均,房價的差距相對較小,并且不存在過多的資源吸附情況,因此,房價趨于正態分布形式。

            城市 A 的房價呈平緩正態分布,而城市 B 則對應房價較高、資源分配不均的城市,當兩個城市住房價格中位數一致時,第五百分位的房價卻相差甚遠,城市 A 所對應的第五百分位房價為 A1,城市B 所對應的第五百分位房價為 B1,若相同保障線相同,城市 B 的購房夾心階層規模遠大于城市 A。

            2. 住房市場與土地的壟斷性。

            目前,我國住房市場存在壟斷供給的現象。政府對土地擁有絕對的所有權,對于土地資源的分配掌有主動權,但是地方政府為增加財政收入,保有自己在土地方面的絕對壟斷地位,會放任土地價格扭曲,導致高房價出現。另外,政府謀求社會福利最大化會與追求利益最大化產生矛盾,造成資源配置扭曲,存在決策失誤或徇私腐敗等情況,進而激化房價的不斷上漲。當土地供應被壟斷,土地供應量即低于均衡土地供應量,土地供給曲線 SL 向右上方移動到 SL1,均衡地價由 PL 提高到 PL1,均衡土地增量由 QL 減少到 QL1,商品房供給量隨之減少,當房地產市場出現供不應求的情況時,市場住房價格隨之上升。

            由此可知,假設房地產市場處于常規發展狀態時,土地的壟斷會直接導致市場住房供應發生突變,偏離市場需求,供給量的下降導致價格的大幅上升。另外,房地產市場具有高度壟斷性。房地產開發商在住房開發過程中需要大量的資金、實力,資金的獲取需要良好的社會關系以及雄厚的經濟實力,因此,在土地獲取過程中,房地產商會經過層層篩選,從而增高房地產商的入市門檻。少量大型房地產企業占領住房市場,形成寡頭經濟。在住房定價上,各大房企捂盤惜售,等房價上漲達到峰值,扭曲市場價格,激化購房夾心階層購房矛盾。

            3. 住房市場供給失衡。

            住房供給量失衡包括供不應求與供大于求兩種情況。當住房供給量無法滿足市場中購房者的需求時,購房者會哄抬房價的現象,并且將關注點轉移到是否能買到住房而不是住房本身的質量、配套設施等條件,房地產開發商則會在此時選擇提高房價以最大化自己的開發利潤。在我國一線及新一線城市,此類現象較為普遍,住房的供給一直無法滿足城市購房需求,土地資源的緊缺以及持續不斷的需求熱度,使住房價格居高不下,并保持上升趨勢。盡管如此,城市內部依然一房難求,形成惡性循環。在三、四線城市中,大量的空置房以及滯銷的房屋無人問津,城市住房供給量遠大于城市住房需求,開發商從戶型、質量等方面不斷提高自身的供給優勢,確實有利于房地產行業的良性競爭,但是過多的滯銷房屋仍然是城市經濟發展的一大攔路虎。住房市場供給結構失衡。住房市場供給存在結構性過剩與結構性短缺并存的情況。

            我國購房群體中基數較大的是剛需購房者,與他們相適配的住房應為戶型較小、價格適中的經濟型住房。但是房地產商為追求品牌效應或產品溢價,大量開發別墅、洋房等房型,滿足高收入群體、改善性需求購房者,忽視剛性住房需求,一方面導致經濟型住房供不應求,一方面又導致高端住房有價無市,住房的供給完全偏離正確方向,導致供給結構失衡。另外,當某區域內房價一直處于低位平穩的狀態時,住房需求量也保持低位穩定,房價不會偏離既有軌道,一旦房價被刺激上漲,消費者購房需求便隨之增加,無論是消費需求、投資需求還是投機需求,都會被激化,進而不斷推動房價的上升,導致房價的發展路線離既定軌道越發遙遠,從而形成房地產市場泡沫,引發住房市場供給結構失衡等一系列問題。

            三、基于政府保障失靈的制度困境

            (一)保障房供給異質化

            在關注城市購房夾心階層群體這一社會問題之后,各大城市都出臺了相關政策,試圖解決此類群體的購房困境,例如共有產權住房的實踐、人才安居的推出、精準保障的形式,多種保障性住房供給形式均在嘗試階段,但是各種在試保障性住房供給均具有較強的針對性、選擇性,有失公允。住房供給逐漸步入歧路,用特殊的保障形式解決少量、特定的購房夾心階層問題,雖然此形式可以滿足少數購房夾心階層群體住房需求,但是仍然無法緩解購房夾心階層購房壓力大這一社會問題。我國的保障性住房政策極具獨立性,并沒有形成清晰的分層保障供應體系,保障房供給漸漸變形,偏離了原來解決支付能力不足群體的住房問題這一根本目標,各保障政策之間是獨立運行的,缺少橋梁搭建,缺乏銜接邏輯,導致保障效應低下。

            一直以來實行的“二分法”,易造成住房供給功能定位不清,所提供保障性住房無法準確定位其為基本保障還是扶持性住房,界定不清的問題易造成住房市場系統性欠缺,兩個完全獨立的住房系統之間缺乏銜接的橋梁與過渡媒介,供需矛盾進一步激化,形成“購房夾心階層”。保障性住房供給的保障效應遠未達到理想水平,保障群體具有強異質性,保障對象數量零落式增加,與供給形式、供給量的增加不成正比,保障房供給偏離原有目標軌道,保障性住房供給偏位以及異質化嚴重。

            (二)保障制度不完善

            1998 年 7 月國務院下發的《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》提出,逐步實行住房分配貨幣化,建立多層次城鎮住房供應體系。至今,我國在住房保障制度方面進行了多次改革,但是盡管實現了城鎮化的推進以及國民經濟的提升,住房保障制度仍然無法有效解決不同收入階層的住房問題,造成政府保障制度失靈的情況。政府失靈是政府在克服市場失靈或是市場缺陷過程中產生的。公共決策的缺陷導致政策效應偏離公共目標,公眾政策執行效率低下、政策制定的不確定性以及時滯性,皆為政府失靈的表現,在保障性住房制度制定過程中也存在此類問題。

            1. 保障準入線設定不科學。住房保障收入線是判定申請者在某個時段、某個地區是否達到獲得保障性住房資格的最低收入線水平。我國并沒有統一規定保障收入線的測定方法,普遍以城鎮最低生活保障線以及人均可支配收入作參照(按統計學五等分或七等分法),但是家庭收入的界定與審核缺乏科學的方式,無法準確判定一個家庭真實的收入情況與財產狀況,某種程度上存在資源分配不公的可能性,導致“不該保障的人享受保障”的情況。另外,保障線一旦確定,極少加以更改,缺乏動態管理,未將居民、社會的實際需求以及政府的供給能力考慮在內,缺乏科學依據。保障性住房是為不具備住房支付能力的人所準備的,但是收入與財產狀況是動態的,由于夾心階層的獨有特質,其收入的潛在增長性尚未納入考慮,可能有的家庭可以從租賃保障轉為購房保障,也可能有的家庭收入之高已不具備保障資格。一系列動態情況未有相關部門加以監管,導致保障資源的無效占用。

            2. 保障性住房政策滯后。我國住房保障制度的制定由國家政府主導,提供保障的主體同樣是政府,目的是保障公民的基本住房權益,但是對于公民的住房權卻尚未有明確的界定。住房權涉及社會公民個體能否普遍獲得住房。從政府角度出發,如若政府能夠提供足夠的住房以滿足社會普遍需求,那么可以認定為住房權得到了充分保障。從公民個體角度出發,個體已經擁有或有合理機會獲得滿足自身需求的住房,則可認定為住房權得到保障。

            主體不同,導致在落實保障的過程中,存在標準不統一、力度難以掌控、范圍無法界定以及效果無法評判等問題,久而久之,會加劇社會矛盾。我國保障性住房供給一直難以滿足需求的原因主要在于,政府對住房權的理解存在偏差。此外,住房保障制度涉及保障對象的確定與審查、保障形式的確定等項目,而國內保障目標定位并不明確,政府將住房保障政策也作為住房政策經濟調節目標的一個補充部分,從而弱化了住房保障政策的社會目標,尤其是在提供公平住房機會方面,沒有具體的政策目標,市場與保障相互獨立,且二者之間并未相互銜接,存在斷點,而斷點的位置正是購房夾心階層滋長的空間。

            (三)住房權在我國的異化

            住房權包括住房平等權、住房不受驅逐權、住房價格可承受權、住房適居權、住房融合權。在我國,住房權的理論與法律規定還有待進一步確認。實踐中,若社會公民對實現自身住房權抱有期待,在發現社會住房權保障能力不足時,會將失望轉化為對政府保障能力的質疑與抱怨,從而引發社會不滿。我國住房權的實現障礙主要表現如下 :

            (1)社會共識尚未達成。住房權這一概念由國外引入,國外住房權的部分實現措施難以在我國落實,因國情不同和保障理念不同,須在保障的范圍、保障線的設定、保障的方式等方面通過不斷實踐,檢驗適合我國的住房權實現標準。(2)政策法規不完善。中央政府的頂層設計缺乏宏觀眼界,地方政府立法不完備,各職能部門之間的協調缺乏默契,對住房權沒有明晰的概念,導致措施落實具有不確定性。(3)保障工作力度欠佳。我國改革開放以來,在住房保障方面做了大量的工作,每個階段都會根據國民經濟發展狀況調整保障節奏以及形式,但是效果甚微,依然沒有完全解決購房夾心階層群體的住房問題,因此,住房保障的工作仍然有待加強。綜上,住房權在我國尚未被納入法律規定范疇,住房權的概念也尚無定論,部分聲音認為住房權概念本身以及權責分配存在問題,難以在我國現有法律框架下運行,部分聲音又認為住房權的救濟能夠解決住房問題,但是總會落入表象的爭論,并未對實際問題提出有效的解決方案,導致住房困境一直存在,且愈演愈烈。

            四、基于租買選擇的個人救濟困境

            (一)租售不同權

            1.“租售同權”法律體系不健全。在市場經濟背景下,住房成為一種投資商品。租房與購房者在社會福利與社會保障享受上皆存在千差萬別,由此,構建租購并舉的住房市場是住房市場改革的重要目標,以使租賃市場與購房市場達到平衡狀態。國家“十三五”規劃綱要明確指出,應深化住房體制改革,保障民生,建立租購并舉的住房制度。實現“租售同權”,租房者不僅可以實現住房支付自由,還能夠合法享受城市社會福利等各項權利,有利于促進社會公平,提高居民生活質量,實現城市可持續發展。 但是,我國租售同權措施缺少法律法規的支持與監督。法律法規的空白使得住房改革工作缺乏頂層設計,同時,缺少法律規范易造成市場混亂,房地產開發商、社會組織等皆難以嚴格執行住房改革的相關規定與政策。

            法律的不健全也容易使得租賃市場不作為、亂作為行為有機可乘。租售同權無法得到積極響應與落實,易引發中低收入群體的不滿,從而激化社會矛盾,阻礙住房體制改革。僅針對租售同權提出相關建議與辦法,無法從根源上消除租房者的顧慮。在一、二線城市,擁有住房的產權意味著可以擁有本市戶口、享受城市相關公共服務,而租賃住房的居民沒有產權,無法享受城市的社會保障服務,無法享受城市財富的增值。租房與購房所引發的貧富分化會持續加大,僅僅解決城市居民有房可住的問題,會忽視分享社會財富,實現共同富裕的目標。

            2. 租賃市場發展不規范。租賃市場不規范,市場秩序混亂,存在大量未經規范注冊的租賃中介,私自提高租金、改造房屋、分割出租,最大限度地榨取承租人的利益。租賃雙方權益不同,出租者在權利方面基本實現了最大化,因為其對房屋擁有所有的決定權、規劃權,在定價方面可充分滿足個人需求,在配套設施、合同簽訂等方面占據主動地位。而作為承租人,在租金不具備透明度時,只能選擇接受,另外在轉租或退租時時常會遇到被無理由扣留押金的情況,在選擇室友或配套設施上也處于被動,權益無法得到保障。租賃缺乏安全感,租房面積較小,戶型不符合個人需求,同租人陌生,無法保障個人生命安全,無法適應個人生活習慣。在經濟發達的大城市,因為房價過高,租賃需求相對較大,但是因人口密集大,租房亂象眾多,租賃房源緊缺,租賃者無法擁有穩定的租賃關系,缺乏城市歸屬感,因而產生購房需求。而在小城市,商品房庫存量大,房屋空置率高,受就業機會少、教育醫療等配套服務落后影響,城市人口流出現象嚴重,住房租賃需求少之又少。

            (二)租買選擇偏好明確家庭在不同生命階段,根據收入以及需求選擇購房或租賃。為實現收入效用最大化,消費者會根據住房屬性、家庭屬性、外部環境屬性等進行租買選擇。購房夾心階層租買選擇偏好受到各種因素影響,可分為三大類,分別是宏觀因素、微觀因素以及心理特征因素。宏觀因素包括政策、社會因素等要素。稅收、貸款、金融等政策以及住房保障制度在某種程度上會影響購房者的租買選擇,而社會保險、公共服務設施以及社會福利資源則會直接影響購房成本。地區經濟發展的水平也會直接影響租購選擇,對于發展較好的城市,消費者會根據其個人經濟水平以及個人職業規劃等決定是否出于投資或剛需購買住房。微觀因素包括相關經濟變量、個體特征以及外部環境要素。房價收入比、租售比等指標的浮動會體現當前住房市場的租購情況。

            在個體特征方面,消費者的不同年齡階段,不同的家庭結構、性別、職業、收入、學歷等,皆會影響消費者的租購選擇。外部環境因素包括住房本身、配套設施、配套服務、社區環境、教育資源分布等,這些也是作租買選擇時要考慮的因素。心理特征因素包括社會地位認同感、投資偏好以及幸福感安全感等。租賃住房獲得的社會地位認同較購房相對弱,住宅產權與幸福感顯著相關,擁有產權者幸福感強于租房者,同時住宅能提升剛需消費者的安全感。消費者的投資偏好也決定了家庭是否為風險厭惡型,風險厭惡型更加傾向于購房以實現住房自有。綜合租買選擇偏好影響因素的分析可知,對比購房與租房,消費者更加傾向于購房,租買選擇機制的缺失造成購房夾心階層購房困難現象。

            五、結論

            城市房價收入比過高,房價的上漲遠超收入的增加,而設定保障線依據的收入比例常年保持不變,不斷增大市場失靈的程度。城市住房價格分布因城而異,尤其部分一線城市,房價呈現出頂峰絕對高、兩邊凹形驟降的情況,且住房市場、土地市場均存在嚴重的壟斷現象,住房供給數量與結構皆失衡。通過對比各國住房保障政策,發現各國由于國情不同,保障原則、保障對象、保障形式相差甚遠,政府與市場的定位與功能各不相同。我國的購房夾心階層住房困境主要來源于保障制度缺乏針對性,保障性住房供給不均衡,保障機制不夠完善,保障住房供應體系不夠健全,保障性住房建設缺乏標準,保障政策缺乏靈活性。

            另外,由于對住房權的認識不足,以及住房權在我國的異化,對于購房夾心階層是否應該得到保障、是否應該得到政府救濟尚無定論,并且依本國的國情,完全依靠政府解決住房權的實現問題確實存在過多阻礙,但是我國一直在加快住房保障制度的完善步伐,開始注重從立法根本、保障原則出發探討保障問題。通過分析購房夾心階層租買選擇偏好,總結個人救濟困境形成原因。因“租售同權”法律制度不健全以及租賃市場發展不完善,再結合其他相關因素,消費者租買選擇較為明確——購房,缺失選擇機制。

            參考文獻:

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            選自期刊:住房保障 上海房地

            作者信息:席楊 吳翔華

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